Brief für Unternehmer und Freiberufler Mai 2015

Sehr geehrte Damen und Herren,

dieser Brief möchte Sie über wesentliche, vollzogene oder geplante Änderungen im Steuer- und Wirtschaftsrecht des vergangenen Monats informieren und Ihnen Anlass bieten, auch bestehende Sachverhalte zu überprüfen. Bitte lesen Sie im Einzelnen:

Inhalt

1. EU-rechtswidriges Urteil: Kein Billigkeitserlass

Erstattet das Finanzamt eine Steuer, die auf einem zwar unionsrechtswidrigen, aber durch BFH-Urteil bestätigten Steuerbescheid beruht, nicht, ist dies weder ermessensfehlerhaft noch verstößt es gegen Unionsrecht.

Hintergrund

Der Sohn besuchte im Jahr 1992 eine Privatschule in Großbritannien. Die Eltern E machten die Schulgeldzahlungen als Sonderausgaben geltend. Das Finanzamt ließ die Aufwendungen nicht zum Abzug zu. Das Finanzgericht wies die Klage der E mit der Begründung ab, Schulgeldzahlungen an Schulen im Ausland seien nicht abziehbar. Der Bundesfinanzhof sah die gegen das finanzgerichtliche Urteil eingelegte Revision als unbegründet an, ohne die Streitsache dem EuGH vorzulegen.

Im Jahr 2007 entschied der Europäische Gerichtshof, die nach europäischem Recht garantierte Dienstleistungsfreiheit werde verletzt, wenn der Sonderausgabenabzug lediglich für Schulgeldzahlungen an inländische Privatschulen gewährt wird. Den daraufhin von E gestellten Antrag auf Änderung des Einkommensteuerbescheids 1992 lehnte das Finanzamt ab. Einspruch, Klage und Nichtzulassungsbeschwerde vor dem Bundesfinanzhof blieben ohne Erfolg.

Die E beantragten daraufhin den Erlass der Einkommensteuerbeträge, soweit diese wegen Nichtanerkennung der Schulgeldzahlungen als Sonderausgaben festgesetzt worden waren. Das Finanzamt lehnte auch diesen Antrag ab. Einspruch und Klage blieben ebenfalls erfolglos.

Entscheidung

Der Bundesfinanzhof gab dem Finanzamt Recht und entschied, dass dieses den Erlassantrag der Eheleute E ermessensfehlerfrei abgelehnt habe.

Bei der Prüfung der sachlichen Unbilligkeit im Rahmen eines Erlassverfahrens muss nach Auffassung des Bundesfinanzhofs berücksichtigt werden, welch hohen Stellenwert der Gesetzgeber der Rechtskraft eines Urteils beimisst. Eine Billigkeitsmaßnahme kann daher bei Vorliegen eines rechtskräftigen Urteils allenfalls dann in Betracht kommen, wenn das Urteil so offenbar unrichtig war, dass dessen Fehlerhaftigkeit ohne Weiteres erkannt werden musste.

Das war hier nicht der Fall. Denn bis zur Einleitung eines Vertragsverletzungsverfahrens durch die Europäische Union haben mehrere deutsche Finanzgerichte die Begrenzung der Abziehbarkeit von Schulgeldzahlungen auf inländische Privatschulen im Gesetz als mit dem Unionsrecht vereinbar angesehen.

Auch nach der Auffassung des Europäischen Gerichtshofs sind die Mitgliedstaaten grundsätzlich nicht verpflichtet, eine unionsrechtswidrige, aber rechtskräftige Entscheidung eines nationalen Gerichts aufzuheben. Das gilt selbst dann, wenn die Vorlagepflicht verletzt worden ist. Die Mitgliedstaaten müssen allerdings das Äquivalenzprinzip sowie den Effektivitätsgrundsatz beachten. Das bedeutet, dass sie bei Verletzungen des Unionsrechts haften und solche Verletzungen wie Verstöße gegen nationales Recht behandeln müssen. Bei unionsrechtswidrigen Urteilen kommt eine Haftung jedoch nur bei einer offenkundigen Verletzung des Unionsrechts in Betracht. An einer solchen offenkundigen Verletzung fehlt es aber, wenn – wie hier – die sachliche Rechtslage nicht eindeutig war.

2. "Sale-and-lease-back"-Geschäfte: Wirtschaftliche Zurechnung des Leasinggegenstands

Bei "Sale-and-lease-back"-Geschäften stellt sich immer wieder die Frage nach der wirtschaftlichen Zurechnung des Leasinggegenstands. In einem Urteil hat das Finanzgericht Münster dazu Stellung genommen.

Hintergrund

Der Kläger ist Rechtsnachfolger einer Kommanditgesellschaft. Diese war 2004 zum Zwecke der Durchführung sog. "Sale-and-lease-back"-Geschäfte gegründet worden. In der Folgezeit erwarb sie von der Herstellerin elektronische Informationssysteme, die zur Ausstrahlung von Informationsprogrammen an werbewirksamen Standorten eingesetzt werden sollten, und verleaste sie unmittelbar an diese für eine Dauer von 4 Jahren zurück. Nach den vertraglichen Vereinbarungen konnte die Kommanditgesellschaft nach Beendigung der Laufzeit von der Leasingnehmerin verlangen, die Gegenstände zu einem bereits vorab vereinbarten Preis zurückzukaufen. Die Leasingnehmerin trug die Gefahr des Untergangs und übernahm eventuell anfallende Reparaturkosten.

Die Kommanditgesellschaft aktivierte die Leasinggegenstände als Sachanlagen und machte die darauf entfallende Absetzung für Abnutzung als Betriebsausgaben geltend. Das Finanzamt rechnete die Gegenstände jedoch der Leasingnehmerin als wirtschaftliche Eigentümerin zu und erkannte die Absetzung für Abnutzung nicht an.

Entscheidung

Das Finanzgericht Münster wies die gegen die wirtschaftliche Zurechnung gerichtete Klage ab. Die Kommanditgesellschaft ist nicht berechtigt, die Absetzung für Abnutzung auf die Leasinggegenstände vorzunehmen. Sie ist zwar zivilrechtlich Eigentümerin, ihr sind die Gegenstände aber wirtschaftlich nicht zuzurechnen. Das wirtschaftliche Eigentum verblieb vielmehr bei der Herstellerin und Leasingnehmerin.

Diese hat die Informationssysteme während der Laufzeit wie gewollt nutzen können. Darüber hinaus ist davon auszugehen, dass die Kommanditgesellschaft nach Ablauf der Grundmietdauer von ihrem Andienungsrecht Gebrauch machen und es damit zur Rückübertragung des zivilrechtlichen Eigentums kommen wird. Hierfür spricht, dass die wesentlichen Rückkaufkonditionen - insbesondere der Preis - bereits bei Abschluss der Leasingverträge vereinbart worden sind. Zudem musste die Leasingnehmerin die Gefahr des zufälligen Untergangs und die Kosten bei Beschädigung der Leasinggegenstände tragen.

Die Leasingvereinbarung ist deshalb als Kreditgewährung der Kommanditgesellschaft an die Leasingnehmerin zur Finanzierung der Leasinggegenstände anzusehen.

3. Offenbare Unrichtigkeit auch bei vom Erklärungsformular abweichender Rechtsmeinung?

Wenn die von einem Steuerberater gefertigte Steuererklärung aufgrund einer für den Steuerpflichtigen günstigen vertretenen Rechtsmeinung unrichtig ausgefüllt wurde, dies für einen Dritten aus der eingereichten Steuererklärung jedoch nicht ersichtlich war und das Finanzamt daher ohne eigenständige Überprüfung die fehlerhafte Eintragung übernommen hat, kann der entsprechende Steuerbescheid wegen einer offenbaren Unrichtigkeit geändert werden.

Hintergrund

Der Steuerberater des Steuerpflichtigen setzte Stillhaltergeschäfte unzutreffenderweise bei den Einkünften aus privaten Veräußerungsgeschäften und nicht bei den Einkünften aus sonstigen Leistungen an. Dadurch wurden die insoweit erzielten Einkünfte im Einkommensteuerbescheid 2005 bei den Einkünften aus privaten Veräußerungsgeschäften im dort angesetzten Gesamtbetrag von 40.759 EUR berücksichtigt und kamen mit einem Verlustvortrag aus Einkünften aus privaten Veräußerungsgeschäften in gleicher Höhe zur Verrechnung.

Bei zutreffender Eintragung des Stillhaltergeschäftes wie formularmäßig vorgesehen, wäre es dagegen zu einer Berücksichtigung als sonstige Leistung gekommen, ohne dass hierauf Verlustvorträge verrechnet worden wären.

Im Anschluss an eine beim Steuerpflichtigen durchgeführte Betriebsprüfung erließ das Finanzamt einen entsprechenden Änderungsbescheid wegen einer offenbaren Unrichtigkeit. Der hiergegen eingelegte Einspruch blieb erfolglos.

Entscheidung

Auch im Klageverfahren hatte der Steuerpflichtige keinen Erfolg. Das Finanzgericht ging davon aus, dass die mit der Erstellung der Erklärung beauftragte Steuerfachgehilfin im Büro des Steuerberaters rechtliche Überlegungen zur Behandlung der Stillhaltergeschäfte angestellt hat und aufgrund dieser Überlegungen zu einer Listung der Stillhaltergeschäfte als Veräußerungsgeschäft gelangt ist. Allerdings hatten sich diese (rechtlich falschen) Überlegungen in der eingereichten Erklärung nicht erkennbar geäußert.

Aus der Sicht eines objektiven Dritten stellte sich die Listung der Stillhaltergeschäfte bei den Veräußerungsgeschäften unter Berücksichtigung der weiteren Umstände der Erklärungsabgabe vielmehr als mechanisches Versehen dar, welches dem Steuerpflichtigen bei Erstellung der Erklärung unterlaufen war.

Die sich für einen objektiven Dritten als mechanisches Versehen des Steuerpflichtigen darstellende unzutreffende Zuordnung der Stillhaltergeschäfte wurde vom Finanzamt bei Erlass des Einkommensteuerbescheides übernommen, ohne dass erkennbar rechtliche Überlegungen angestellt worden sind, sodass der Steuerbescheid zu Recht wegen einer offenbaren Unrichtigkeit geändert worden ist.

4. Elektronisches Fahrtenbuch: Nachträgliche Änderungen müssen ausgeschlossen sein

Ein mittels Computerprogramm erstelltes Fahrtenbuch wird steuerlich nicht anerkannt, wenn die Daten nachträglich ohne Dokumentation verändert werden können und zudem der Zeitpunkt der Fahrtenbucheinträge nicht erkennbar ist.

Hintergrund

Ein selbstständiger Apotheker ermittelte den privaten Nutzungsanteil seines betrieblichen Pkw in den Jahren 2006 bis 2008 durch ein elektronisches Fahrtenbuch. Das Finanzamt erkannte das Fahrtenbuch aber steuerlich nicht an und ermittelte den privaten Nutzungswert des Fahrzeugs nach der teureren 1-%-Regelung. Denn bei einer Außenprüfung hatte sich gezeigt, dass die genutzte Fahrtenbuchsoftware es ermöglichte, die Daten im Nachhinein zu bearbeiten, ohne dass die Änderungen später nachvollzogen werden konnten.

Entscheidung

Zu klären war die Frage, ob die genutzte Fahrtenbuchsoftware nachträgliche Änderungen an den eingegebenen Daten ausschloss oder aber zumindest hinreichend dokumentierte, wie es die Anforderungen an ein ordnungsgemäßes Fahrtenbuch verlangen. Der vom Finanzgericht beauftragte Sachverständige kam zu dem Ergebnis, dass in der geprüften Version durch einen Datenbank-Direktzugriff mit einem geeigneten Programm durchaus nicht dokumentierte Manipulationen möglich sind. Des Weiteren demonstrierte der Betriebsprüfer dem Gericht in der mündlichen Verhandlung, wie Manipulationen in der älteren Programmversion auch ohne Datenbankdirektzugriff möglich waren. Der Prüfer führte insbesondere vor, dass das Programm selbst im "finanzamtssicheren" Modus diverse Änderungen über einen Datenexport nach MS Excel und einen Rückimport ermöglichte.

Das Finanzgericht entschied deshalb, dass das Finanzamt das elektronische Fahrtenbuch zu Recht nicht anerkannt hatte. Aufgrund der Demonstration der Software durch den Prüfer und den ergänzenden Angaben des Sachverständigen stand zur Überzeugung des Gerichts fest, dass die vom Apotheker verwendete Programmversion auch ohne Datenbankdirektzugriff undokumentierte Änderungen zuließ und zudem den Zeitpunkt der Fahrtenbucheinträge nicht wiedergab, sodass die Software nicht den Anforderungen des Bundesfinanzhofs an ein ordnungsgemäßes Fahrtenbuch entsprach.

5. Vorsteuerabzug: Leistungsempfänger muss zweifelsfrei benannt sein

Wird in einer Rechnung die Rechtsform des Leistungsempfängers unzutreffend angegeben, führt dies zum Verlust des Vorsteuerabzugs. Das gilt insbesondere dann, wenn bei Angabe einer inländischen anstelle einer ausländischen Rechtsform eine erhöhte Verwechselungsgefahr in Bezug auf die Person des Leistungsempfängers besteht.

Hintergrund

Das Finanzamt versagte der in Polen ansässigen Klägerin mit deutscher Betriebsstätte den Vorsteuerabzug für die Jahre 2003 bis 2006. Der Grund: Die zugrunde liegenden Eingangsrechnungen waren mit der Empfängerbezeichnung "C." oder "D." unzureichend adressiert. Die Klägerin ist eine Sp.z.o.o (GmbH polnischen Rechts) und unter derselben Anschrift ist eine Schwestergesellschaft der Klägerin, die E. GmbH, ansässig.

Am 17.12.2010 reichte die Klägerin in 2008 und 2009 berichtigte Rechnungen ein. Nach Auffassung des Finanzamts entfalten diese jedoch keine Rückwirkung auf die Streitjahre 2003 bis 2006.

Entscheidung

Das Finanzgericht schloss sich der Auffassung des Finanzamts an und versagte ebenfalls den Vorsteuerabzug. Die vollständige und korrekte Bezeichnung des Leistungsempfängers ist wesentlicher Bestandteil einer Rechnung und muss eine eindeutige und leicht nachprüfbare Feststellung des Namens und der Anschrift des Leistungsempfängers ermöglichen. Daher führt die unzutreffende Angabe der Rechtsform des Leistungsempfängers zum Verlust des Vorsteuerabzugs, wenn bei Angabe einer inländischen anstelle einer ausländischen Rechtsform eine erhöhte Verwechselungsgefahr in Bezug auf die Person des Leistungsempfängers besteht.

Im Streitfall war die in den ursprünglichen Rechnungen fehlerhafte Angabe der Rechtsform der Klägerin (GmbH anstatt Sp.z.o.o.) in Verbindung mit der verkürzten Namensangabe ("G." anstatt "H.") geeignet, eine Verwechselung mit der unter derselben Anschrift ansässigen deutschen Schwester-GmbH hervorzurufen. Da die Gefahr einer Verwechselung aus der Sicht Dritter, insbesondere der Finanzverwaltung, zu beurteilen war, kommt es deshalb nicht darauf an, ob dem Rechnungsaussteller die Schwester-GmbH der Klägerin bekannt war oder nicht bzw. ob der Rechnungsaussteller die berechnete Umsatzsteuer abgeführt hat.

6. Vermietung: Wie kann eine neue Einbauküche abgesetzt werden?

Eine Einbauküche stellt trotz individueller Planung und Anpassung an die jeweiligen räumlichen Verhältnisse kein einheitliches zusammengesetztes Wirtschaftsgut dar. Die Einbaumöbel und die Arbeitsfläche sind dagegen als Gesamtheit zu sehen.

Herd und Spüle werden beim erstmaligen Einbau unselbstständige Gebäudebestandteile. Der Grund: Sie stehen in einem einheitlichen Nutzungs- und Funktionszusammenhang mit dem Gebäude, werden für die Nutzbarkeit des Gebäudes zu Wohnzwecken vorausgesetzt und ohne sie wäre das Gebäude als Wohngebäude unfertig. Die Aufwendungen für den Ersatz solcher schon vorhandenen Bestandteile sind daher sofort abzugsfähig.

Die Aufwendungen für die austauschbaren Elektrogeräte sowie für die Gesamtheit der Einbaumöbel sind zeitanteilig über die betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer zu berücksichtigen, soweit nicht die Sofortabschreibung für geringwertige Wirtschaftsgüter in Betracht kommt.

7. 10-jährige Veräußerungsfrist bei Grundstücken: Was gilt bei einem aufschiebend bedingten Verkauf?

Der Verkauf eines bebauten Grundstücks innerhalb der gesetzlichen Veräußerungsfrist von 10 Jahren unterliegt als sog. privates Veräußerungsgeschäft der Besteuerung. Das gilt auch bei einem aufschiebend bedingten Verkauf und auch dann, wenn der Zeitpunkt des Eintritts der aufschiebenden Bedingung außerhalb dieser Frist liegt.

Hintergrund

Der Kläger hatte mit Kaufvertrag vom 3.3.1998 ein bebautes Grundstück erworben und veräußerte dieses mit notariell beurkundeten Kaufvertrag vom 30.1.2008. Da es sich um eine Betriebsanlage einer Eisenbahn handelte, wurde der Vertrag unter der aufschiebenden Bedingung geschlossen, dass die zuständige Behörde dieses Grundstück von Bahnbetriebszwecken freistellt. Die Freistellung erteilte die Behörde am 10.12.2008.

Entscheidung

Der Bundesfinanzhof hat entschieden, dass ein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft vorliegt, da der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung des Grundstücks nicht mehr als 10 Jahre beträgt. Für den Zeitpunkt der Veräußerung ist die beidseitige zivilrechtliche Bindungswirkung des Rechtsgeschäfts, das den einen Vertragspartner zur Übertragung des Eigentums auf den anderen verpflichtet, und nicht der Zeitpunkt des Bedingungseintritts entscheidend. Ab dem Vertragsschluss - im Urteilsfall am 30.1.2008 - bestand für keinen der Vertragspartner die Möglichkeit, sich einseitig von der Vereinbarung zu lösen.

8. Vermietung und Verpachtung: Leistung aus Feuerversicherung ist nachträgliche Einnahme

Ist die Entschädigung eines Brandversicherers als nachträgliche Einnahme aus Vermietung und Verpachtung zu erfassen? Der Bundesfinanzhof hat dies bejaht.

Hintergrund

Der Ehemann M (verstorben 2007) war ursprünglich Alleineigentümer eines mit einem Supermarkt bebauten Grundstücks, das er vermietete. In 2003 übertrug er seiner Ehefrau F und den gemeinsamen Kindern Miteigentumsanteile und behielt sich den Nießbrauch vor.

Im Dezember 2006 brannte der Supermarkt ab. Das Gebäude wurde vollständig zerstört. M nahm für 2006 in Höhe des restlichen Buchwerts von rund 350.000 EUR als Miteigentümer und Vorbehaltsnießbraucher eine Absetzung für außergewöhnliche Abnutzung in Anspruch.

M hatte eine Feuerversicherung zum gleitenden Neuwert abgeschlossen. Das Gebäude wurde in 2007 neu errichtet. Die Versicherung leistete in 2007 u. a. Zahlungen in Höhe der Herstellungskosten für das neue Gebäude (rund 1,2 Mio. EUR) und Mietausfall (rund 170.000 EUR).

F erklärte für 2007 lediglich die Entschädigung für den Mietausfall als Einnahme. Das Finanzamt setzte darüber hinaus entsprechend der von M für 2006 in Anspruch genommenen Absetzung für außergewöhnliche Abnutzung den Teilbetrag von 350.000 EUR als steuerpflichtige Einnahme an, die es M zurechnete. Die dagegen erhobene Klage wurde vom Finanzgericht abgewiesen.

Entscheidung

Der Bundesfinanzhof schließt sich der Entscheidung des Finanzgerichts an.

Entschädigungen, die den Ausgleich eines in Form von Absetzung für außergewöhnliche Abnutzung berücksichtigten Wertverlusts bezwecken, sind im Jahr des Zuflusses steuerpflichtige Einnahmen bei der Einkunftsart, bei der die Aufwendungen vorher als Werbungskosten abgezogen wurden.

Zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung gehören nicht nur die für die Überlassung des Gegenstands gezahlten Miet- oder Pachtzinsen, sondern auch alle sonstigen Entgelte, die in einem objektiven wirtschaftlichen oder tatsächlichen Zusammenhang mit der Einkunftsart stehen und damit durch sie veranlasst sind.

Das ist bei den Leistungen einer Gebäudefeuerversicherung der Fall. Denn sie sind insoweit durch die Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung veranlasst (Erwerbssphäre), als sie bei wertender Betrachtung des auslösenden Moments (Brandschaden) zumindest den Schaden ausgleichen sollen, der als Absetzung für außergewöhnliche Abnutzung steuerlich wirksam geworden ist. Das gilt unabhängig davon, ob die Versicherung zum Zeitwert oder zum gleitenden Neuwert entschädigt. Bei wirtschaftlicher Betrachtung wird der durch den Brand entstandene und als Absetzung für außergewöhnliche Abnutzung steuerlich berücksichtigte Aufwand durch die Versicherungsleistung neutralisiert. Das rechtfertigt es, die Zahlungen bei der Person als Einnahme zu erfassen, bei der sich der Aufwand zuvor steuerlich ausgewirkt hat.

9. Ehegatten-Darlehen: Vorsicht bei finanzieller Abhängigkeit

Bei Darlehen unter Ehegatten kann die Anwendung des Abgeltungsteuersatzes ausgeschlossen sein. Das gilt z. B. dann, wenn der Darlehensgeber auf seinen von ihm finanziell abhängigen Ehegatten einen beherrschenden Einfluss ausüben kann.

Hintergrund

Der Ehemann M gewährte seiner Ehefrau F für die Anschaffung und Renovierung eines Mietshauses teilweise besicherte Darlehen. F war mangels eigener Mittel und Kreditwürdigkeit auf die Darlehensgewährung durch M anwiesen. Der Zinssatz betrug 4 % bis 5,35 %. Die in den Jahren 2007 und 2008 fälligen Zinsen waren bis 2009 gestundet und wurden von F in 2009 an M gezahlt.

Für 2009 erklärte M Zinserträge von rund 27.000 EUR, für die er die Anwendung des Abgeltungsteuersatzes beantragte. F machte einen entsprechenden Werbungskostenüberschuss bei ihren Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend.

Das Finanzamt unterwarf die Zinserträge jedoch der tariflichen Steuer. Die Begründung: Nach der gesetzlichen Regelung ist der Abgeltungsteuersatz ausgeschlossen, wenn Gläubiger und Schuldner einander nahestehende Personen sind. Ebenso entschied das Finanzgericht.

Entscheidung

Der Bundesfinanzhof schloss sich der Meinung von Finanzamt und Finanzgericht an und wies die Revision der Eheleute zurück. Eheleute fallen zwar unter den Begriff der "nahestehenden Person". Denn das sind alle natürlichen Personen, die zueinander in enger Beziehung stehen. Ein allein aus der Eheschließung abgeleitetes persönliches Interesse reicht jedoch nicht aus, um ein Näheverhältnis zu begründen. Ein solches Näheverhältnis liegt vielmehr nur dann vor, wenn der Darlehensgeber auf den Darlehensnehmer einen beherrschenden Einfluss ausüben kann. Das ist im Streitfall zu bejahen. Denn F verblieb hinsichtlich der Finanzierung kein Entscheidungsspielraum, da ein fremder Dritter das Objekt nicht zu 100 % finanziert hätte. F war bei der Darlehensaufnahme von M als Darlehensgeber absolut finanziell abhängig.

In dieser Auslegung ist die Versagung des Abgeltungsteuersatzes nicht verfassungswidrig. Das Grundgesetz verbietet es, Ehegatten im Vergleich zu Ledigen allein deshalb steuerlich schlechter zu stellen, weil sie verheiratet sind. Liegen jedoch Beweisanzeichen für die Annahme gleichgerichteter Interessen vor, ist der Einwand, Verheiratete seien schlechter gestellt, unbegründet. Denn die Benachteiligung der Verheirateten ergibt sich dann aus konkreten Anhaltspunkten, die für eine enge Wirtschaftsgemeinschaft der Ehegatten im Einzelfall sprechen. Der Ausschluss des Abgeltungsteuersatzes beruht im Streitfall somit nicht auf dem aufgrund der Eheschließung vermuteten persönlichen Näheverhältnis der Eheleute, sondern auf dem wirtschaftlichen Abhängigkeitsverhältnis der F von M, da kein fremder Dritter die Gesamtfinanzierung des Objekts übernommen hätte.

10. Kündigung wegen Eigenbedarf: Sind 130 qm zu viel für einen Studenten?

Kündigt der Vermieter einer Wohnung den Mietvertrag wegen Eigenbedarf, unterstellen die Mieter oft, dass die Kündigung rechtsmissbräuchlich ist. Soll in einer 130 qm großen Wohnung der studierende Sohn wohnen, liegt der Verdacht des Rechtsmissbrauchs nahe. Doch der Bundesgerichtshof macht sich hier für die Vermieter stark.

Hintergrund

Das Mietverhältnis über eine ca. 130 qm große 4-Zimmer-Wohnung in Karlsruhe besteht seit dem Jahr 2000. Im Oktober 2012 kündigte der Vermieter das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs zum 31.7.2013. Zur Begründung führte er aus, sein 22-jähriger Sohn, der in Karlsruhe studiere, wolle nach der Rückkehr von einem Auslandsaufenthalt einen eigenen Hausstand gründen.

Die Mieter akzeptieren die Kündigung nicht. Das Amtsgericht hat der daraufhin erhobenen Räumungsklage stattgegeben, das Landgericht hat diese abgewiesen. Nach Auffassung des Landgerichts ist die Kündigung rechtsmissbräuchlich, weil der geltend gemachte Wohnbedarf überhöht ist. Für einen alleinstehenden Studenten sind Wohnungsgrößen ab 100 qm regelmäßig unangemessen.

Entscheidung

Der Bundesgerichtshof folgt den Argumenten des Landgerichts nicht, denn mit diesen lässt sich die Eigenbedarfskündigung nicht als rechtmissbräuchlich einordnen.

In den Regeln zur Eigenbedarfskündigung hat der Gesetzgeber das Erlangungsinteresse des Vermieters und das Bestandsinteresse des Mieters abgewogen. Diese Interessenabwägung müssen die Gerichte in einer Weise nachvollziehen, die den Belangen beider Seiten Rechnung trägt.

Den Entschluss des Vermieters, seine Wohnung selbst zu nutzen oder durch Angehörige nutzen zu lassen, müssen die Gerichte achten, ebenso wie die Ansicht des Vermieters, welchen Wohnbedarf er als angemessen ansieht. Den vom Vermieter angemeldeten Wohnbedarf dürfen die Gerichte daher nicht auf Angemessenheit, sondern nur auf Rechtsmissbrauch überprüfen. Rechtsmissbräuchlich ist aber nicht schon der überhöhte, sondern erst der weit überhöhte Wohnbedarf. Zudem ist die Prüfung am Einzelfall auszurichten. Eine pauschale Beurteilung, etwa dass Wohnungen bestimmter Größen für eine bestimmte Personenzahl ausreichen, ist unzulässig.

11. Tierhaltung: 80 Vögel sind eindeutig zu viel

Tiere in der Mietwohnung – das sorgt immer wieder für Streit zwischen Mieter und Vermieter. Für Vögel braucht der Mieter grundsätzlich keine Erlaubnis des Vermieters. Wenn es jedoch zu viele Vögel werden, kann dies aber eine fristlose Kündigung rechtfertigen.

Hintergrund

Die Mieterin hielt in der Wohnung mit einer Wohnfläche von 51 qm in einem Zimmer insgesamt 60 bis 80 Vögel. Die Tiere konnten sich in dem Zimmer frei bewegen. Die Zimmertür war durch einen Holzrahmen mit Maschendraht ersetzt.

Nach Beschwerden durch andere Hausbewohner forderte die Vermieterin die Mieterin unter Fristsetzung auf, die Tierhaltung zu beenden. Dem kam die Mieterin nicht nach. Schließlich kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis fristlos.

Entscheidung

Die Kündigung war gerechtfertigt, und zwar vor allem deshalb, weil die Mieterin trotz Abmahnung die übermäßige Vogelhaltung fortgesetzt hat.

Zwar ist die Haltung von Kleintieren wie Vögeln durch den Mieter nicht erlaubnispflichtig. Es ist aber die Grenze des zulässigen Mietgebrauchs zu beachten. Hier war der zulässige Mietgebrauch durch die Einrichtung des "Vogelzimmers" und die darin betriebene Vogelzucht deutlich überschritten. Das Zimmer wurde dem Wohngebrauch vollständig entzogen. Eine ordnungsgemäße Belüftung, Reinigung und Beheizung war unter diesen Umständen nicht mehr möglich. Hinzu kommt, dass die anderen Hausbewohner durch die Vogelhaltung massiv gestört wurden.

12. Schönheitsreparaturen: Der Bundesgerichtshof ändert die Spielregeln

Schönheitsreparaturen können nicht mehr formularmäßig auf den Mieter übertragen werden, wenn die Wohnung unrenoviert übergeben wurde. Auch Quotenabgeltungsklauseln sind jetzt unwirksam. Insoweit rückt der Bundesgerichtshof von seiner bisherigen Rechtsprechung ab.

Übernimmt der Mieter eine Wohnung unrenoviert, darf er nicht durch eine Formularklausel zu Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich verpflichtet werden. Denn eine solche Klausel verpflichtet den Mieter dazu, sämtliche Gebrauchsspuren des Vormieters zu beseitigen. Dies führt dazu, dass der Mieter die Wohnung vorzeitig renovieren oder gegebenenfalls in einem besseren Zustand zurückgeben müsste, als er sie selbst vom Vermieter erhalten hat.

Der Bundesgerichtshof hat damit seine frühere Rechtsprechung aufgegeben, dass die Schönheitsreparaturen auch bei einer zu Mietbeginn dem Mieter unrenoviert überlassenen Wohnung durch Allgemeine Geschäftsbedingungen auf den Mieter übertragen werden können.

Für die Abgrenzung, ob eine Wohnung bei der Überlassung an den Mieter renoviert oder unrenoviert ist, kommt es darauf an, ob etwa vorhandene Gebrauchsspuren so unerheblich sind, dass die Mieträume im Zeitpunkt der Überlassung den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermitteln. Dies ist jeweils im Einzelfall zu beurteilen.

Auch an seiner früheren Rechtsprechung zur Wirksamkeit formularmäßiger Quotenabgeltungsklauseln hält der Bundesgerichtshof nicht mehr fest. Bisher war es grundsätzlich zulässig, dem Mieter anteilig Kosten für Schönheitsreparaturen für den Fall, dass die Schönheitsreparaturen bei Auszug des Mieters nach dem im Mietvertrag festgelegten Fristenplan noch nicht fällig sind, aufzuerlegen.

Darin liegt allerdings nach neuester Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs eine unangemessene Benachteiligung des Mieters, da der auf ihn entfallende Kostenanteil nicht verlässlich ermittelt werden kann und für ihn bei Abschluss des Mietvertrags nicht klar und verständlich ist, welche Belastung gegebenenfalls auf ihn zukommt. Dies gilt unabhängig davon, ob die Wohnung dem Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses renoviert oder unrenoviert überlassen wurde. Abgeltungsklauseln sind daher unwirksam.

Sie haben noch Fragen? Zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren, wir beraten Sie gerne.

Mit freundlichen Grüßen

Stephan Gißewski
Steuerberater

Ulmenweg 6-8 - 32760 Detmold
Tel.: 05231 / 933 460
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